sábado, 21 de maio de 2011

Avaliação Imobiliária - Definição

Nos últimos anos decorreram transformações urbanísticas que contribuíram para que o Imobiliário seja considerado um dos sectores mais importantes do ponto de vista económico, político e social.

Este desenvolvimento obrigou a uma profissionalização e especialização do sector da avaliação imobiliária e respectivas técnicas de avaliação.
Com efeito, este estudo, visa determinar a rentabilidade do investimento, ou seja, se para aquele terreno a solução desenhada contempla o “melhor e maior uso” face às características do terreno, área envolvente no qual está inserido, imposições do PDM, tendo em conta a determinar o melhor investimento a realizar na operação urbanística a implementar.

Pretende-se determinar o presumível valor de transacção (PVT) do terreno, tendo em conta o seu maior e melhor uso, atento às recomendações constantes das EVS – European Valuation Standards 2003: 4.04.27 – nos termos das quais: “ O uso provável, física e financeiramente possível, adequadamente justificado e legalmente permitido que dá como resultado o maior valor do bem avaliado”.

Avaliação imobiliária como indicador de mercado


Previamente à realização de uma Análise do Mercado Actual, deve ser efectuada uma reflexão preparatória, tendo em conta algumas questões que acompanham o desenvolvimento de espaços para habitação.

Assim sendo, para a determinada ponderação e análise, factores como a localização, exposição solar, o tráfego e estacionamento, a qualidade do espaço para lazer, o estudo de mercado, a lei da procura e da oferta, bem como o timing para lançar um produto, são tidos em conta, quando se faz um retrato ou análise de qualquer tipo de imóvel.

À partida, não há razões para prever que surjam dificuldades de colocação dos imóveis futuros no mercado, e nesta avaliação foram tidas em consideração as seguintes particularidades:

·         A avaliação de um imóvel desta natureza (terreno para construção) não abrange todos os detalhes da negociação e, embora se possam utilizar índices unitários de mercado, no seu conjunto, o seu preço pode afastar-se, de regras de mercado livre e concorrencial. Por esta razão, será tida em conta uma posição prudente deixando a especulação ao critério dos negociadores;

·         Os factores demográficos apresentados, anteriormente, poderão estar ultrapassados e não se pode prever o futuro com tanta clareza. Sabe-se que se trata de uma zona em consolidação, com boa localização e por conseguinte bastante apetecível.

Objectivos da Avaliação Imobiliária


A actividade da avaliação imobiliária tem, como o próprio nome indica, o objectivo final de determinar o valor imóvel. Assim, avaliar corresponde ao acto de prever o valor de mercado dum bem ou serviço. Neste caso, a avaliação é referente a um bem imóvel, onde se inclui a generalidade dos projectos imobiliários.

Desta forma, e atendendo ao caso específico do presente trabalho de avaliação, pode afirmar-se que através do mesmo se pretende definir/determinar:

·         Valor de Mercado do Terreno;
·         Potencial Construtivo;
·         Custos da Construção;

Para o caso particular de avaliação de um terreno urbano, existem dois métodos que se enquadram na prossecução do referido objectivo:

·         Método Comparativo ou de Mercado;
·         Método do Custo;

A escolha dos métodos de avaliação apresenta-se ligada à óptica sob a qual o proprietário ou um potencial comprador deseja ver o imóvel avaliado. Para determinadas “situações tipo” existe a, respectiva, adequação aos, diferentes, métodos de avaliação. No entanto, mesmo sendo o valor de avaliação determinado pelo método ou técnica que melhor se enquadra ao caso em estudo, não se deve deixar de determinar o valor por intermédio de outro método, e reflectir sobre as diferenças obtidas.

Complementarmente, são também utilizadas técnicas de tratamento de amostras, que complementam os métodos tradicionais, nomeadamente a:

·         Homogeneização da amostra (de bens imobiliários semelhantes);
·         Análise estatística (dos dados dos supracitados bens imobiliários);

Aplicabilidade e vigência da Avaliação Imobiliária



As situações de heterogeneidade dos imóveis, a descontinuidade das transacções e a subjectividade das motivações de compra e venda também levantam problemas na elaboração de estatísticas de preços e na sistematização de bancos de dados.

Assim, importa ter sempre em conta que a avaliação imobiliária, por melhor que seja a sua execução, não poderá definir com exactidão a forma como um qualquer agente económico ou até individual se comportará relativamente à transacção de imóveis.

É também essencial ter a noção de que uma avaliação imóvel está limitada no tempo e ao imóvel específico sobre o qual incide. Parece portanto óbvio que a referida avaliação careça de balizamento temporal que possa então transmitir o valor de determinado bem, num determinado lugar, num determinado horizonte temporal para que não sejam alteradas as suas conclusões nomeadamente para alavancar decisões menos acertadas por parte de agentes interessados neste mercado.

metodologias - Generalidades


À avaliação dos bens imóveis, está associada uma metodologia de cálculo. Esta metodologia está cada vez mais desenvolvida, pelo que os seus resultados apresentam uma exactidão, fidelidade e acima de tudo uma expressividade crescente.

Em todo o caso, a avaliação imobiliária é a atribuição de valor a bens fixos, como sejam os terrenos, os edifícios ou quaisquer outras construções. Os bens imobiliários podem ser avaliados segundo diversas perspectivas, obtendo-se por vezes valorizações diferentes para o mesmo bem, em função dessa perspectiva ou objectivo. Assim sendo, à avaliação dos bens imóveis, está associada uma determinada metodologia de cálculo.

Os métodos de avaliação serão mais ou menos eficazes em função da sua escolha para cada situação, fim ou óptica sob a qual se pretende a análise, e também do tipo de propriedade, nível de precisão exigido e quantidade de transacções análogas efectuadas.

métodos de avaliação

Os métodos de avaliação podem ser classificados em directos ou indirectos, e basearem-se fundamentalmente em valores, custos e rendimentos.

Os métodos indirectos baseiam-se em custos e/ou rendimentos e os directos são essencialmente comparativos, sendo estes últimos os considerados ideais. Contudo, o mercado não é suficientemente transparente, nem oferece quantidade de transacções semelhantes, que permitam ao avaliador resultados satisfatórios. A melhor solução, muitas vezes passa por utilizar os dois métodos.

No caso presente, pretende-se calcular o Valor Actual de um terreno urbano, localizado numa freguesia do concelho de Ovar, atrás referido, no estado actual.

O critério de avaliação adoptado, consiste na aplicação do Método Comparativo ou de Mercado e Método do Custo (variante Valor Residual).

Seguidamente serão apresentados os métodos de análise e cálculo, bem como as suas premissas e considerações, considerados mais pertinentes na avaliação do bem imóvel em estudo no presente trabalho.

Método Comparativo ou de Mercado



O Método Comparativo, também designado por método directo, sintético, empírico ou de comparação, exige o tratamento selectivo dos dados recolhidos no mercado que integra o bem. Ou seja, baseia-se na comparação do bem em análise com valores idênticos obtidos no mercado, em que se insere, comprovados por transacções já realizadas. Para tal, é necessário que, no mercado, existam condições que possibilitem a comparação com o bem que se pretende avaliar.
Aplica-se este método sempre que alguém deseja ter a avaliação do imóvel numa óptica de mercado, ou seja, com o fim, mesmo que não imediato, de compra ou venda.

A avaliação de um imóvel pela técnica do valor comparativo de mercado é, sem dúvida, a que menores riscos implica e que maior consenso envolve. É aplicada sempre que se pretenda desocupar e vender um imóvel no estado em que se encontra, vendendo-o em situação concorrencial aberta e integrada no mercado local.

Este método é suficientemente verdadeiro sempre que exista um mercado muito activo com fácil informação, como seja o caso da venda de fracções de habitação, escritórios, comércio ou terrenos. No entanto, a ponderação casuística na comparação dos preços de diferentes imóveis, como factor algo subjectivo que é, pode ainda assim, originar algumas distorções.

Para se conseguir realizar uma avaliação o mais aproximada possível da realidade, é necessário adquirir, junto do mercado, o maior número de informações sobre esses bens imobiliários. Pretende-se com essas informações, relativas a transacções recentes de propriedades análogas e comparáveis, ao bem em causa, determinar o valor pelo qual se considera que o imóvel deva ser transaccionado. Supondo-se para tal, que as entidades intervenientes não tenham interesses especiais no imóvel e que não existam encargos. Logicamente, a medida do valor é tanto mais fiável quanto mais o mercado estiver estabilizado, ou seja, o volume da procura e da oferta será o mais equilibrado possível. Por conseguinte, a informação a recolher para suporte ou apoio das avaliações imobiliárias deve ser em quantidade, isto é, suficientemente volumosa para permitir uma caracterização correcta e credível do mercado, e com qualidade, pois obviamente, deverá ser recolhida com prudência para poder ser utilizada de forma adequada.

Este método é o mais utilizado em todas as avaliações, obrigando a uma caracterização minuciosa do bem em avaliação (localização, área, máximo aproveitamento eficiente, tipo de construção, estado de conservação, qualidade construtiva, etc.), quer no caso dos terrenos, como no de construções. Deve-se efectuar uma pesquisa exaustiva de casos antecedentes e à, respectiva, homogeneização desses antecedentes, de forma a obter uma amostra coerente, com lógica e homogénea.

É então um método directo, que permite calcular o valor do bem, seja ele construção ou terreno, comparando-o com os que estão a ser transaccionados na sua vizinhança ou no mercado, partindo do conhecimento dos valores praticados ou dos valores de oferta, devidamente homogeneizados, de modo a constituir uma amostra que possa ser tratada estatisticamente.

Podemos então afirmar que o Método de Mercado fundamenta-se sobretudo no conhecimento do mercado local e dos valores pelos quais propriedades semelhantes à que estamos a avaliar, se têm vindo a transaccionar. Para a utilização deste método é fundamental a existência de uma amostra representativa e credível em termos de transacções e/ou propostas de venda existentes no mercado no momento da avaliação.


A utilização do método de comparação, na sua forma mais avançada, inicia-se por uma prospecção de dados sobre transacções de imóveis semelhantes ao da avaliação em causa, seguidamente utilizam-se técnicas de homogeneização da amostra recolhida, permitindo comparar imóveis que, à partida e entre si, apresentem características diferentes, nomeadamente em relação à idade, estado de conservação, área, localização geográfica, data de transacção ou níveis de acabamentos e de instalações especiais.

Finalmente, é elaborada uma análise estatística dos dados homogeneizados, através da determinação de certos parâmetros, como sejam a Média, a Moda, o Desvio Padrão, a Regressão Linear, a Análise de Variância Simples (ANOVA), os Intervalos de Confiança, entre outros, que permitam enunciar um valor ou um leque de valores mais prováveis para o imóvel objecto da avaliação, dentro de uma dada margem de confiança.

O valor resultante é chamado de Valor de Mercado, baseado nas recomendações do EVS (European Valuration Standart 2003) e do IVSC (International Valuration Standart Comitteé), que pressupõe para o bem a avaliar, a determinação do Presumível Valor de Transacção (PVT) e admite que o imóvel é vendável no curto prazo. Para este caso, deve-se adoptar, também, o critério do Maior e Melhor Valor de Uso, que define o maior valor para o bem em análise, conforme é preconizado na EVS–27-3-2004.

O Presumível Valor de Transacção (PVT) que será determinado com base no Método de Mercado consistirá na afectação da área bruta de construção envolvida, de parâmetros de valor unitário que indicam o comportamento do mercado imobiliário na zona, para propriedades com características semelhantes ou comparáveis, tendo em atenção as características construtivas e de localização. Cada tipo de imóvel tem as variáveis explicativas do seu valor, pelo que se torna imprescindível um conhecimento detalhado destas variáveis no imóvel em estudo e dos imóveis da prospecção de mercado. Quanto melhor for o conhecimento destas variáveis, mais fácil será o cálculo do valor pelo critério da comparação de mercado. Tendo em consideração a normal dificuldade, em obter, em Portugal, informação imobiliária fidedigna, é por vezes utópico recorrer à excessiva matematização deste critério, tornando-se necessário, por vezes, complementar este critério com o recurso a outros critérios, bem como aplicar o devido bom senso.

Todavia, a utilização deste método envolve riscos associados à interferência de critérios subjectivos à avaliação, responsáveis pelas diferenças de valores estimados por diferentes avaliadores, e, também, à insuficiência de transacções de bens análogos, que podem conduzir a uma caracterização inadequada do comportamento do mercado e a uma avaliação fundamentada de forma insatisfatória.

Método de Custo ou do Valor Residual


O cálculo do valor residual é um caso particular de avaliação com base no Método de Custo. É uma medida de valor utilizada na avaliação de terrenos com aptidão para construção ou de imóveis a reabilitar. Obtém-se deduzindo ao presumível valor de transacção do imóvel, obtido através do Método de Mercado, todos os custos directos e indirectos associados ao desenvolvimento do processo imobiliário considerado, assim como a margem do investidor.

A estimação do valor do terreno, pelo método do valor residual, é calculada no pressuposto de que a esse terreno está associada uma quota-parte de responsabilidade na formação do valor do empreendimento acabado. O Método do Valor Residual é um caso particular, porque quando se desconhece uma parcela da formação do custo, e obtendo um valor de mercado para esse imóvel, expurgando ao valor de mercado todos os outros custos, sobra um resíduo, que é o que se pretende determinar. Em função disto, é possível quantificar os custos necessários para a formação desse empreendimento e a diferença entre os custos e as receitas, retirada a margem de promoção, é o valor do terreno. De facto, assim acontece, porque nas operações de desenvolvimento imobiliário, o terreno não é um produto final, mas sim um elemento, e por conseguinte terá direito a uma remuneração compatível com a sua quota-parte no produto final.

O valor de referência apurado por este estudo deve ser confirmado com o valor de mercado dos terrenos de características semelhantes que se encontram à venda na mesma zona. Relacionando todos os factores intervenientes, obter-se-á o montante máximo que um investidor estará disposto a dar pelo terreno, de modo que, depois de incorridas todas as despesas, ele consiga ainda obter a margem que estipulou à partida. Este é o valor residual ou potencial do terreno.

O valor actual do terreno (Vat), nesta perspectiva, é obtido pela diferença entre o valor comercial presumível do empreendimento acabado (PVT) e o somatório de todos os custos (Ct) que o empreendimento imobiliário suportou ou que se prevê vir a suportar (com excepção do custo de aquisição do terreno), deduzindo-lhe o valor da demolição (D):

· Vat = PVT -Ct - D

No somatório de todos os custos consideraram-se os custos associados à construção das obras, custos com as infra-estruturas, o somatório dos encargos que oneram a construção do edifício (custos de projectos, licenças, administrativos, fiscalização e outros), custos financeiros, comissões e encargos com promoção da construção e comissões de comercialização, margem de lucro do promotor e valor de venda.