terça-feira, 20 de Setembro de 2011

Imóveis de leilão - noção de valor

Os imóveis de leilão, advêm, usualmente de execuções fiscais e/ou financeiras.

As execuções fiscais e/ou financeiras são, por norma de imóveis os quais não se conseguiram vender por outras formas. Com isto quero dizer que muitas vezes podemos efectivamente ficar perante a decisão: "comprar ou não o que os outros não quiseram?!"

Este conceito, não vinculativo, reflecte a teoria de mercado que tanto tenho defendido no mercado imobiliário: "O mercado existe por uma razão - para equilibrar a oferta com a procura, pelo que o preço dos imóveis será sempre em função deste princípio!".

Desta forma tudo menos científica, podemos concluir que os imóveis a leiloar só serão negócio se antes não tiverem sido totalmente expostos "vasculhados" por investidores sempre atentos!

Assim, a melhor forma de perceber se o valor do imóvel se enquadra no valor apresentado em leilão será "vasculhar" o dito imóvel não só no mercado em que se insere, como tabém verificar a incidência de qualquer ónus ou qualquer outra incondruência associada a esse mesmo imóvel, antes do leilão claro!

quarta-feira, 14 de Setembro de 2011

Contronar a crise no sector imobiliário

Consideramos necessária uma adaptação dos proprietários às condições de mercado, não criando assim um boom de imóveis à venda mas sim de se diferenciarem pela exposição ao teórico cliente final. Parece difícil, mas funciona. A diferenciação ocorre mediante técnicas de markting especializadas e acima de tudo à definição de estratégias de venda sustentadas em tudo menos no crédito bancário!
A desvalorização acima descrita não poderá ser quebrada, mas poderá ser contornada pelo génio da gestão vertical e profissional, potenciando a segmentação e orientação do "produto" para clientes potenciais perfeitamente identificados, os quais não deverão deixar de existir, mas sim ficarão mais exigentes face ao mercado vigente.

O Impacto da crise no valor dos imóveis urbanos

A crise financeira mundial foi especialmente sentida no mercado imobiliário. Este cenário de recessão mundial causou nos mercados financeiros o medo suficiente para que estas entidades deixassem de financiar em especial o sector da construção - o que por si só se repercutiu nas dificuldades das entidades promotoras e acima de tudo às pessoas que compram os bem imóveis. Esta situação começou a adençar-se no momento em que as pessoas começaram a deixar de pagar os empréstimos á habitação. Assim, assistimos hoje á desvalorização dos bem imóveis por quebra na procura e consequentemente necessária baixa dos preços médios na oferta. Não existe uma fórmula mágica para calcular o impacto real médio da quebra no valor dos bens imóveis, contudo, podemos afirmar que certamente esta quebra não será tão sentida nos imóveis "premium" como se sentirá nos imóveis urbanos de valor considerado"normal".

sábado, 21 de Maio de 2011

Avaliação Imobiliária - Definição

Nos últimos anos decorreram transformações urbanísticas que contribuíram para que o Imobiliário seja considerado um dos sectores mais importantes do ponto de vista económico, político e social.

Este desenvolvimento obrigou a uma profissionalização e especialização do sector da avaliação imobiliária e respectivas técnicas de avaliação.
Com efeito, este estudo, visa determinar a rentabilidade do investimento, ou seja, se para aquele terreno a solução desenhada contempla o “melhor e maior uso” face às características do terreno, área envolvente no qual está inserido, imposições do PDM, tendo em conta a determinar o melhor investimento a realizar na operação urbanística a implementar.

Pretende-se determinar o presumível valor de transacção (PVT) do terreno, tendo em conta o seu maior e melhor uso, atento às recomendações constantes das EVS – European Valuation Standards 2003: 4.04.27 – nos termos das quais: “ O uso provável, física e financeiramente possível, adequadamente justificado e legalmente permitido que dá como resultado o maior valor do bem avaliado”.

Avaliação imobiliária como indicador de mercado


Previamente à realização de uma Análise do Mercado Actual, deve ser efectuada uma reflexão preparatória, tendo em conta algumas questões que acompanham o desenvolvimento de espaços para habitação.

Assim sendo, para a determinada ponderação e análise, factores como a localização, exposição solar, o tráfego e estacionamento, a qualidade do espaço para lazer, o estudo de mercado, a lei da procura e da oferta, bem como o timing para lançar um produto, são tidos em conta, quando se faz um retrato ou análise de qualquer tipo de imóvel.

À partida, não há razões para prever que surjam dificuldades de colocação dos imóveis futuros no mercado, e nesta avaliação foram tidas em consideração as seguintes particularidades:

·         A avaliação de um imóvel desta natureza (terreno para construção) não abrange todos os detalhes da negociação e, embora se possam utilizar índices unitários de mercado, no seu conjunto, o seu preço pode afastar-se, de regras de mercado livre e concorrencial. Por esta razão, será tida em conta uma posição prudente deixando a especulação ao critério dos negociadores;

·         Os factores demográficos apresentados, anteriormente, poderão estar ultrapassados e não se pode prever o futuro com tanta clareza. Sabe-se que se trata de uma zona em consolidação, com boa localização e por conseguinte bastante apetecível.

Objectivos da Avaliação Imobiliária


A actividade da avaliação imobiliária tem, como o próprio nome indica, o objectivo final de determinar o valor imóvel. Assim, avaliar corresponde ao acto de prever o valor de mercado dum bem ou serviço. Neste caso, a avaliação é referente a um bem imóvel, onde se inclui a generalidade dos projectos imobiliários.

Desta forma, e atendendo ao caso específico do presente trabalho de avaliação, pode afirmar-se que através do mesmo se pretende definir/determinar:

·         Valor de Mercado do Terreno;
·         Potencial Construtivo;
·         Custos da Construção;

Para o caso particular de avaliação de um terreno urbano, existem dois métodos que se enquadram na prossecução do referido objectivo:

·         Método Comparativo ou de Mercado;
·         Método do Custo;

A escolha dos métodos de avaliação apresenta-se ligada à óptica sob a qual o proprietário ou um potencial comprador deseja ver o imóvel avaliado. Para determinadas “situações tipo” existe a, respectiva, adequação aos, diferentes, métodos de avaliação. No entanto, mesmo sendo o valor de avaliação determinado pelo método ou técnica que melhor se enquadra ao caso em estudo, não se deve deixar de determinar o valor por intermédio de outro método, e reflectir sobre as diferenças obtidas.

Complementarmente, são também utilizadas técnicas de tratamento de amostras, que complementam os métodos tradicionais, nomeadamente a:

·         Homogeneização da amostra (de bens imobiliários semelhantes);
·         Análise estatística (dos dados dos supracitados bens imobiliários);

Aplicabilidade e vigência da Avaliação Imobiliária



As situações de heterogeneidade dos imóveis, a descontinuidade das transacções e a subjectividade das motivações de compra e venda também levantam problemas na elaboração de estatísticas de preços e na sistematização de bancos de dados.

Assim, importa ter sempre em conta que a avaliação imobiliária, por melhor que seja a sua execução, não poderá definir com exactidão a forma como um qualquer agente económico ou até individual se comportará relativamente à transacção de imóveis.

É também essencial ter a noção de que uma avaliação imóvel está limitada no tempo e ao imóvel específico sobre o qual incide. Parece portanto óbvio que a referida avaliação careça de balizamento temporal que possa então transmitir o valor de determinado bem, num determinado lugar, num determinado horizonte temporal para que não sejam alteradas as suas conclusões nomeadamente para alavancar decisões menos acertadas por parte de agentes interessados neste mercado.