Método de Custo ou do Valor Residual

O cálculo do valor residual é um caso particular de avaliação com base no Método de Custo. É uma medida de valor utilizada na avaliação de terrenos com aptidão para construção ou de imóveis a reabilitar. Obtém-se deduzindo ao presumível valor de transacção do imóvel, obtido através do Método de Mercado, todos os custos directos e indirectos associados ao desenvolvimento do processo imobiliário considerado, assim como a margem do investidor.

A estimação do valor do terreno, pelo método do valor residual, é calculada no pressuposto de que a esse terreno está associada uma quota-parte de responsabilidade na formação do valor do empreendimento acabado. O Método do Valor Residual é um caso particular, porque quando se desconhece uma parcela da formação do custo, e obtendo um valor de mercado para esse imóvel, expurgando ao valor de mercado todos os outros custos, sobra um resíduo, que é o que se pretende determinar. Em função disto, é possível quantificar os custos necessários para a formação desse empreendimento e a diferença entre os custos e as receitas, retirada a margem de promoção, é o valor do terreno. De facto, assim acontece, porque nas operações de desenvolvimento imobiliário, o terreno não é um produto final, mas sim um elemento, e por conseguinte terá direito a uma remuneração compatível com a sua quota-parte no produto final.

O valor de referência apurado por este estudo deve ser confirmado com o valor de mercado dos terrenos de características semelhantes que se encontram à venda na mesma zona. Relacionando todos os factores intervenientes, obter-se-á o montante máximo que um investidor estará disposto a dar pelo terreno, de modo que, depois de incorridas todas as despesas, ele consiga ainda obter a margem que estipulou à partida. Este é o valor residual ou potencial do terreno.

O valor actual do terreno (Vat), nesta perspectiva, é obtido pela diferença entre o valor comercial presumível do empreendimento acabado (PVT) e o somatório de todos os custos (Ct) que o empreendimento imobiliário suportou ou que se prevê vir a suportar (com excepção do custo de aquisição do terreno), deduzindo-lhe o valor da demolição (D):

· Vat = PVT -Ct - D

No somatório de todos os custos consideraram-se os custos associados à construção das obras, custos com as infra-estruturas, o somatório dos encargos que oneram a construção do edifício (custos de projectos, licenças, administrativos, fiscalização e outros), custos financeiros, comissões e encargos com promoção da construção e comissões de comercialização, margem de lucro do promotor e valor de venda.